北京中医医院雀斑 http://baidianfeng.39.net/a_dxkfbl/210410/8833873.html沙法·民法典实施
第92天
在房屋买卖合同中，买卖双方往往都会约定，一方违约的应向守约方支付房屋总价款一定比例的违约金。实务中，买卖双方往往将该违约金支付比例约定为房屋总价的20%，但是对于动辄几十万甚至上百万的房价来说，房屋总价20%的违约金，对于普通百姓而言简直就是一笔巨款。那么，如果房屋买卖合同在履行过程中，一方违约，守约方真的可以如约取得合同约定的房屋总价款20%的违约金吗？
《中华人民共和国民法典》第条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
法官解读：
法律支持当事人在合同中有关违约金的约定，但是同时法律又授予了人民法院及仲裁机构自由裁量权，如果违约方在诉讼或仲裁过程中提出违约金约定过高，要求予以调整的，而守约方又无法证明其实际损失的情况下，人民法院及仲裁机构就会依法调整违约仅的数额。违约金调整的考量因素：
1、实际损失，实际损失是违约金调整的基础，也可以说是重中之重，其他的考量因素只不过是在此基础上的兼顾考虑。在司法实践中，当事人约定的违约金数额超过造成实际损失的30%的，一般会被认定为“过分高于造成的损失。”
2、合同履行情况，在房屋买卖合同中，如果违约方仅仅存在轻微的违约行为，可以适当降低违约金的数额，如果违约方的违约行为构成根本违约，导致合同无法继续履行的，违约金的调整幅度可能会比较小。
3、过错程度，在房屋买卖过程中，如果违约方的过错程度较小，或者守约方也存在过错时，可以适当调整违约金的数额。但如果一方恶意违约时，违约金的调整幅度可能较小，例如，双方当事人签订房屋买卖合同后，遇到房地产价格突然下跌或上涨，合同一方违约不卖或不买的。
4、预期利益等其他因素，就房屋买卖合同本身而言，在房价比较稳定的情况下，及时违约行为造成合同无法继续履行，合同解除的，一般也不会严重影响守约方的预期利益实现，除非双方已经在合同中约定买、卖双方获得的房屋、房款需要用于特定的用途或者其他重大投资等，否则一般难以考虑预期利益的受损情况。
除此之外，还会人民法院及仲裁机构还会结合标的的大小、当事人的经济能力等情况进行综合考虑违约金的调整幅度。
文字丨张阳编辑丨张雅茹
校稿丨陈辉核稿丨关峰
审稿丨李长源
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